吉州区关于进一步加强农村村民建房

规划管理和服务指导实施意见

为进一步加强吉州区农村村民建房的规划建设管理，全面提高村镇规划建设管理水平，建设美丽乡村，促进城乡一体发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《江西省城乡规划条例》《江西省村镇规划建设管理条例》等有关法律法规以及市委、市政府《关于进一步加强农村村民建房规划管理和服务指导的实施意见》（吉发〔2016〕10号）文件要求，结合我区实际，对进一步加强农村村民建房的规划建设管理和服务指导提出以下实施意见：

一、健全体制，完善村镇建设管理机构

进一步理顺管理体制，健全管理机构，建立区、镇、村三级管理新机制。

（一）健全管理机制，明确机构职责。

1.成立吉安市吉州区农村村民建房规划管理领导小组，区城乡建设局、区委农工部、区监察局、区财政局、区国土分局、区城管局等职能部门为成员单位。领导小组办公室设在区城乡建设局，具体负责规划区用地范围内的农村村民建房规划管理，及全区农村村民建房规划管理的技术指导和督查考核工作。

2.各镇农村村民建房规划管理站（所），具体负责辖区内农村村民建房规划管理和服务指导工作。镇农村村民建房规划管理站（所）在编制、行政管理不变的同时，并接受区农村村民建房规划管理机构业务指导。镇人口小于1万人的，应配备2名镇规划员；镇人口大于1万人的，要配备3名以上镇规划员，经费列入区财政预算。

3.镇人民政府成立农村村民建房联合审批小组，组长、副组长分别由镇人民政府主要领导和分管领导担任，农村村民建房规划管理站（所）、国土资源所、镇政府新农村建设办公室、村委会等机构负责人为成员。日常工作由农村村民建房规划管理站（所）负责。

（二）建立防控机制，落实监管责任。

4.区成立“三级联动”防控违法建设领导小组，由分管规划建设的副区长担任组长。领导小组办公室设在区城管局，负责对控违态势调度分析，研究对策，对重大违法违规建设案件会商查办。

5.区城乡建设局和区国土资源分局将涉及农村村民建房行政执法权委托给镇人民政府实施。镇人民政府应整合执法队伍，推进农村村民建房综合执法，具体负责辖区内农村村民建房的监督管理，对违法违规建设依法进行查处。

6.村党支部书记、村民委员会主任是辖区内农村村民建房监管工作的第一责任人，具体负责辖区内的农村村民建房监管工作，发现违法违规建设行为，应及时制止、上报，并协助处理。

二、加强管控，规范农村村民建房审批制度

（一）审批程序。

7.农村村民建房按以下程序审批：

（1）建房申请人向村小组提出书面申请，并将建筑房屋要求、申请人的建房条件、要求等情况在本村小组和村委会张榜公示。公示期为7天，公示无异议的，由村民小组、村民委员会分别在《吉安市农村村民建房审批表》签署同意意见后，由建房申请人报镇农村村民建房规划管理站（所）。

（2）农村村民建房规划管理站（所）收到申请后应当依法出具受理通知书，在与建房申请人协商确定建房户型后，会同国土资源所于5个工作日内进行现场踏勘。对于符合规划要求的，绘制拟建房屋四至范围用地红线图，并标注地块坐标分别在《吉安市农村村民建房审批表》、《村（居）民建房用地审批表》上签署意见，并在第二轮5个工作日内由农村村民建房规划管理站（所）提请镇农村村民建房联合审批小组讨论。

（3）镇农村村民建房联合审批小组同意后，报区城乡建设局批准（已下放权限的，按权限办理），核发《乡村建设规划许可证》；报区国土资源部门审核，经区人民政府批准后，核发《建设用地批准书》。

（4）建房申请人在取得《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》后向农村村民建房规划管理站（所）申请放验线。农村村民建房规划管理站（所）牵头，会同国土资源所、农村村民建房管理执法队、村民理事会联合对拟建房屋放线，并对拟建房屋的四至、占地面积、层数、间距、建筑面积、外立面效果等内容张榜公示，以便群众监督及三级巡查，直至房屋竣工验收。

（二）审批的条件及原则。

8.中心城区规划用地范围内原则上不再审批单家独院的农村村民住房。

9.农村村民建房必须符合镇规划、村庄规划和土地利用总体规划。

10.农村村民建房尽量利用宅基地、村内空闲地和荒山、荒坡，并严格控制宅基地面积，占用耕地的每户不得超过90平方米；占用非耕地的每户不得超过120平方米，房屋层数不得超过三层。除主房之外，有条件的地方可加建占地面积不超过40平方米、层数不超过一层的附属用房，但总占地面积不得超过120平方米，人均建筑面积不超过60平方米。

11.严格执行“一户一宅”、“拆旧建新”规定。鼓励农村村民进行危房改造和拆除破旧危房，对异地新建的农户，必须将老宅基地交回集体经济组织，有条件的镇可探索“地票”制度。要着力优化村庄建设布局，不断改善农村人居环境，严禁乱搭乱建行为。

12.严格执行“八不八多”规定。倡导建设庐陵文化特色民居，单体建筑设计方案原则上从《吉州区庐陵建筑风格民居图集》中选择。每个自然村的建筑风格尽量保持一致，打造“一村一风格”。个别地段可按当地传统习俗建设，但须向区农村村民建房规划管理领导小组报批后方可进行。

13.农村村民建房不得与历史文化名镇名村、传统村落保护相冲突，在其风貌控制区内的新建户和拆建户要按照相关保护规划，严格对农房外立面、层数、色彩进行审批；核心保护区内严禁新建户选址和拆旧建新。

14.有下列情形之一的，不予审批：

（1）尚未编制村庄建设规划的村、组；

（2）农民将原有房屋、宅基地出售、出租、赠与他人的；

（3）破坏生态环境，损毁历史文化遗存的；

（4）不符合建房申请条件的；

（5）国家法律法规及政策规定其他不得批准的。

（三）审批应注意事项。

我区将按照放权放活和责权利相统一的原则，将村镇规划建设管理站（所）的行政管理权、农民违法违规建房行为的行政执法权、规划区外的农民建房审批权和集镇规划区内的农民建房委托给区属四个镇（其中长塘镇、樟山镇、兴桥镇已下放，曲濑镇未下放）审批和管理（农用地转用审批除外）。

15.各镇根据中心城区农民自建房规划管理办法的规定划分为禁建区、自建区。禁建区范围内原则上不再审批单家独院的农村村民住房；自建区（含镇规划区）根据市里的村庄布点规划后，由镇对农村村民建房户进行审查，并在《吉安市农村村民建房审批表》签署意见，报送区城乡建设部门审核，核发《乡村建设规划许可证》；规划区外的农村村民建房委托镇政府核发《乡村建设规划许可证》，报区城乡建设局备案。

16.农村村民建房需占用农用地的，应向国土部门申请办理农用地转用审批手续，并取得《乡村建设规划许可证》后方可核发《建设用地批准书》。

17．完善村规民约。农村村民建房管理要求纳入村规民约，推动乡村规划实施到位。村民委员会或村民理事会与建房申请人签订《农村村民建房协议书》。同时在中心城区自建区和镇规划区内的建房户采取缴纳建房履约保证金1万元，在其它范围内建房的农户收取5千元履约保证金。对不按要求建房的，履约保证金予以没收，并视情节，予以处罚；对于拆除空心房并按《吉州区庐陵建筑风格民居图集》推荐户型建房的农户返还履约保证金，并给予贰千元奖补，奖补资金由区、镇财政各负担50%。 

18.农村村民应在村庄规划范围内建房，并禁止有下列行为：

（1）严禁占用基本农田建房；

（2）沿省道、国道、高速路口及连接线道路两旁100米以内建房；

（3）城镇居民私自购买土地建房；

（4）非法倒买集体土地建房；

（5）擅自占用耕地开天窗建房；

（6）建新房不拆旧房（针对已有旧房的建房户）；

（7）批小建大、超面积建房；

（8）未批先建、批东建西；

（9）不按图施工，擅自改变建筑户型和建筑风格

三、强化监管，规范农村村民违法违规建房查处程序

（一）建立农村村民建房违法建设三级巡查报告机制。

19.村民委员会为农村村民建房的一级巡查监控责任主体，履行以下职责：

（1）监督建房户严格按照相关审批文件建房。

（2）组建村级控违信息员队伍并充分发挥村民理事会的作用，形成农村村民建房监控网络，制定巡查、报告、监控工作制度，对发现的违法违规建房要进行全程动态监控并及时上报。

（3）健全台账资料，由村控违信息员负责对本村村民建房情况进行登记，及时发现违法违规行为。

（4）实行月报制度，每月由村民委员会主要责任人将本村建房情况上报镇农村村民违法违规建房联合执法领导小组办公室汇总。

（5）对农村村民违法违规建设行为应及时制止，并责成违法行为人立即自拆；对不听劝阻的，及时报告镇分管领导。

（6）协助农村村民建房管理执法队伍开展执法行为。

20.镇政府为农村村民建房的二级巡查监控责任主体，履行以下职责：

（1）与各村签订控违工作责任书；

（2）对辖区内农村村民建房进行不定期巡查，对接到的举报或巡查过程中发现的各类违法违规建房行为及时制止和处理；

（3）对无法控制的违法违规建房行为，上报区防控违法建设领导小组，申请启动联动机制。

（4）对村民委员会履行职责不力的人员进行问责。

21.区“三级联动”防控违法建设领导小组为农村村民建房的三级巡查监控责任主体，履行以下职责：

（1）对镇和成员单位报送的农村村民违法违规建房行为进行分类汇总，及时将情况通报给各责任单位；

（2）督促相关职能部门依法查处违法违规建房案件。

（3）对一、二级巡查管控落实情况实施指导、调度、监督和考评，并对二级巡查失职的责任追究向区纪检、监察部门提出建议。

(二)建立查处违法违规建房三级联动机制。

22.按照“早发现、早处理，不成型、不成风”的基本要求，加大对各类违法违规建设行为的查处力度，对发现的正在实施的各类违法建筑，一律依法予以拆除。一、二、三级巡查监控责任主体分工如下：

（1）对形象进度在正负零以下的违法违规建筑，由一级巡查管控责任主体组织安排将基础部分清除，并做好登记。

（2）对形象进度在基础以上，一层以下的违法违规建筑，当一级巡查监控责任主体完成不了拆除任务时，由二级巡查监控责任主体负责拆除在建墙体，并及时组织安排将基础部分清除。

（3）对形象进度在一层以上的违法违规建筑，当一、二级巡查监控责任主体完成不了拆除任务时，由三级巡查监控责任主体启动联动机制。

23.发生下列情形之一的，区防控违法建设领导小组启动违法违规建筑查处联动工作机制：

（1）违法违规建筑一层以上主体基本完工的。

（2）辖区内发生大规模抢建，难以控制或严重暴力威胁阻碍拆违工作等情况的。

（3）一、二级巡查监控责任主体对辖区内发生的违法违规建筑性质认定不清的。

（4）一、二级巡查监控责任主体对辖区内违法违规建筑查处工作开展不力的。

启动联动机制后，区防控违法建设领导小组办公室负责制定拆除工作方案。相关镇、区城管、城建、国土、公安、宣传等部门按照分工要求，落实拆除工作任务。

四、强化责任，建立健全违法违规建设责任追究制度

24.未按规定程序核发《乡村建设规划许可证》、私自允许农村村民建房的，由区人民政府责令改正、通报批评，并对直接责任人员依法依规处理。

25.各相关部门工作人员在受理农村村民建房申请时应做到公开、公平、公正，服务热情、政策透明。如有徇私舞弊、以权谋私、无理刁难等行为的，将严肃追究相关单位及人员的行政、法律责任。

26.镇党政主要领导是辖区内农村村民建房监管的第一责任人，镇分管领导和挂片驻村干部是辖区内农村村民建房监管的直接责任人。村支部书记和村民委员会主任是本村范围内农村村民建房监管的第一责任人，具体职责如下：

（1）村党支部书记和村民委员会主任：全面掌控本村土地使用情况，加强建房管理，严把农村村民建房上报审批关，杜绝违法违规建房。

（2）镇农村村民建房分管领导和挂片驻村干部：做好镇辖区内农村土地使用与建设的日常动态管理，全面掌握本镇土地使用与建设情况，严格控制农村村民违法违规建筑，一经发现及时制止并予以拆除。

（3）镇党政主要领导：全面掌控本镇土地使用和建设情况，把农村村民建房管理纳入镇年度工作目标考核；细化干部责任，签订考核目标责任状，及时调度组织力量控制和拆除农村村民违法违章建筑。

27.实行年度记分考核和问责制。对监管不力的单位和责任人员按以下规定实行问责：

（1）辖区内发生农村村民违法违规建设未及时发现、上报，或未按时向领导小组办公室报告巡查、控违工作基本情况的，每起扣0.5分；未采取有效措施制止农村村民违法违规建设的，每起扣0.5分。

（2）出现一层以下农村村民违法违规建筑，未及时拆除到位的，每起扣1分。

（3）对辖区内农村村民违法违规建设查禁不力，致使违法违规建设达到一层以上、两层以下的，每起扣2分。

（4）出现两层以上(含两层)或主体基本完工的农村村民违法违规建筑的，每起扣3分。

（5）农村村民不按拆旧建新协议拆除旧房的，每发生一起扣1分。

（6）对不按规定程序、时限审批，私自收取农村村民建房户任何费用的工作人员，一律予以免职处理。情节严重的，追究其行政和刑事责任。

各镇一年内累计扣分达6分及以上的，由区防控违法建设领导小组组长对分管领导进行诫勉谈话，并责令其向区防控违法建设领导小组写出书面检查；累计扣分达7分及以上的，由区长对其主要领导进行诫勉谈话；累计扣分达8分及以上的，以区委办、区政府办的名义发文对责任主体进行通报批评并责成其主要领导向区委、区政府写出书面检查。镇累计扣分达5分及以上的，追究村党支部书记、村委会主任责任；累计扣分15分及以上的，追究镇分管领导责任；镇累计扣分达20分及以上的，追究镇党政主要领导责任。

28.对未依法取得《乡村建设规划许可证》，对规划实施有影响，尚可采取补救措施的，责令停止建设，限期改正，处建设工程造价百分之三以上百分之五以下罚款，整改到位并补办相关手续后方可复工。严重影响村庄规划，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，并处建设工程造价百分之五以下罚款。逾期不履行的，由作出处罚决定的机关依法强制执行。

29.未经批准非法占用土地或违反土地利用总体规划新建住宅的，由国土部门责令退还非法占用的土地，限期拆除，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的房屋。占用基本农田建房的，由国土部门依法立案查处后，并依法拆除，责成违法用地户恢复土地原状；构成犯罪的，依法追究法律责任。

五、强化服务，切实履行部门职责

30.加大法律法规宣传力度。区、镇要利用好各种宣传媒介，加大对农村村民建房法律法规以及本实施意见的宣传，明示农村村民建房管理目的、审批程序及相关要求，让农村村民知晓规章、依规而行，确保法律法规的权威性、严肃性。

31.加大村庄规划编制力度。20户以上的自然村必须编制村庄建设规划，依法组织审批；20户以下的自然村可通过村民会议、村民小组会等形式，协商规划内容，纳入村规民约并公示遵行。

32.加大资金配套力度。村庄规划编制所需经费由区财政统一安排。按照国家和省市有关规定在建制镇、乡政府所在地的集镇规划区范围内的农村村民建房，收取市政设施配套费，收费标准为城市市政配套费的50%。用于建制镇、集镇规划区内公共设施的建设和维护，不得挪作它用。

33.加大建房质量安全保障力度。区人民政府建设主管部门应加大对农村建筑工匠培训工作，严格落实“先培训，后上岗”的原则。镇人民政府作为农民建房责任主体，应加强农民建房工程质量、施工安全的监督管理；区城乡建设主管部门负责督查、指导，杜绝质量和安全事故的发生。

34.加大日常上门服务力度。镇村民建房规划管理站（所）、国土资源所要在农村村民建房的事前、事中和房屋峻工验收上提供好服务，帮助解决农村村民在建房过程中遇到的各种困难。建房申请人符合农村村民建房审批要求的，村民建房规划管理站、国土资源所受理后，应在15个工作日内办结所有审批手续。

35.加大社会举报监督力度。区防控违法建设领导小组办公室应向社会公布控违举报电话，设立举报箱，制定举报奖励制度。对经核查农村村民违法违纪建设行为属实的，每举报一起，对首位举报人给予一定的奖励。

36.加大目标责任管理力度。将农村村民建房规划管理工作纳入镇年度工作目标考核体系。区农村村民建房规划管理领导小组每半年对辖区内农村村民建房规划管理工作进行一次检查考评，并把农村村民建房规划管理工作绩效作为考核镇党政主要负责人和分管领导的重要依据。